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2018年房地产众生相:当“去杠杆”成为新常态

导读: 债市违约潮、房价调控、股权质压…2018年,众多热点事件背后都体现了当下经济的主旋律??去杠杆。在去杠杆的大环境下,高度依赖资金的房地产行业首当其冲,一面是各大融资渠道集体刹车,银

债市违约潮、房价调控、股权质压…2018年,众多热点事件背后都体现了当下经济的主旋律??去杠杆。

在去杠杆的大环境下,高度依赖资金的房地产行业首当其冲,一面是各大融资渠道集体刹车,银行贷款额度紧张;一面是全国掀起的“限价、限购、限售”最严调控,新房成交量普遍下滑。房地产在经历了高速发展的周期之后,或将面临更多新的挑战。

从金融的视角看,房地产和高杠杆是中国经济的两个软肋。房地产行业本身就是一个巨大的杠杆,预售制,土地款抵押,工程款延期,买房贷款,这一切的机制都是冲着翻倍杠杆去的。但是到了今年,在“去杠杆”的推动下,习以为常的游戏规则发生了改变。

房企的杠杆还是普遍偏高

“规模增长,负债比下降很难”,阳光城集团执行副总裁吴建斌在接受采访时直言房产降杠杆的难处。

吴建斌称,房地产行业一定要降杠杆,房企的杠杆还是普遍偏高。

在经济出现复杂变化的情况下,很多人预期房地产调控会放松,可是,去杠杆却一直在路上;由于房地产高涨的幅度已经大大超出居民的收入涨幅,一二线城市的高房价显然已经影响稳定,稍有波动就会引发负面舆情。

2018年央行连续四次降准。2018年年初,广州四大银行上调房贷利率,住房公积金也作出新的规定及调整。一边是货币宽松,一边是房地产去杠杆,这也许是这两年P2P陡增的原因。

关于住房调控,广州市一步步加强了住房管理,9月份八部门联合治理房地产市场乱象,在保持调控力度不放松的前提下,10月份管理层对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,11月更是出台了容积率指标管理办法,继续保持调控政策连续性和稳定性,继续坚决执行各项调控措施不动摇。

人才抢夺战 安家补贴费可达百万

对于老百姓而言,房子在哪里不是根本目的,而是工具;通过房子这个载体,人们可以实现买房落户。

5月16日,30万人下载了天津公安app办理落户申请,直接导致官网瘫痪,北京后来出台了北京积分落户接受非京籍申报。西安更加直接,4天就让1.7万人成为西安人,武汉更加明显,应届毕业生买房直接8折。

今年广州调整人才政策的力度也不可小觑,4月就取消了外籍人士(含港澳台)居住和工作证明满一年的限制,荔湾区、南沙区也相继出台面向高层次人才及符合相关条件者的细则;2018年10月1日起,广州市人力资源和社会保障局发布了人才引进入户的申办流程缩短至6个月的通知,另外,面向高层次金融人才的实施方法明示,安家补贴费最高可达100万。

这些政策的发声,相隔近乎只有一到两个月。

邂逅寒冬 各家房企花式挽狂澜

在今年的11月份,万科发出了那一句“活下去”。这三个字刷了不少人的朋友圈,看客都在感慨:万科都要说活下去那世道真的好艰难啊。

我们都能看出一丝信号:这一轮楼市遇冷,已是不折不扣的事实。

随后,有媒体传出消息,万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上说,今年三个季度快过去了,万科6300亿的回款目标,还有一半多没有完成。

但不久之前,万科花了32.34亿去收购华夏 幸福,这还是开始,后来花了3.55亿元收购了嘉凯城的5个资产包,再花15亿元收购了海航旗下的一家子公司;这样的弹药储备明显明显不像是活不下去的样子。

后来有网友解析,万科这句活下去,是说给别人听的,后面还有下半句,活不下去欢迎被我收购。

连万科都说着世道艰难,这可能就勾勒出了房企困境的真实存在,高喊着“活下去”的万科,正在用自己的实际行动在这个地产寒冬力挽狂澜。

开发商“求生”招数:打折促销、单合同、首付分期

行业进入到混乱的一年:维权潮此起彼伏

楼盘产品一侧的问题也是此起彼伏,各地的售楼处一片“火热”但并不是因为“金九银十”,从顶级豪宅到普通小区,维权事件在数十个城市发生。

房地产行业内一直进行着各种各样的行政调控。这给那些对市场一无所知的公众传递了这样的信息:“房价会一直涨”。但是,只要是市场,就存在波动。此外,由于相应政策的不完善,很多精装房维权事件频发,这也是急需解决的问题。

房地产在2018年的拐点:行业转型

2018年,去地产化已成大势所趋,稍微有点体量的房地产公司都在公司名称中拿掉“房地产”三个字。

随着我国房地产存量市场规模日益增大、地价的持续走高,传统开发商利润空间被压缩、偏偏地产行业本身又是资金密集型行业。在快速城镇化的初期,房地产增量明显,但在当下增量转存量的时代,谋求转型是必然的。

大部分传统开发商在住宅领域格局相对稳定的情况下,已经借助既有的品牌优势和资金优势主动拓展新兴业务。

长效机制建设维稳仍是主基调,调控政策很有可能逐步深入落实

土地资源不足是客观存在的,土地市场的变革、租赁住房、高地价项目、产业复合地产将成为未来房地产市场的供应主流,房企不断调整企业战略,行业进入“慢模式发展”;

由于宏观调整难以放松,信贷大环境收紧,“去杠杆”等将使得市场量价升幅显著趋缓,未来房企合理定价走货或会更多,整体楼市趋向平稳发展。

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